上回講完了出租人在租賃契約的權利義務,這回要來談談年輕朋友可能會比較關心的承租人權利義務。法律雖然以公平誠信為上位原則,但在特別的情形之下,會以法令加強對契約中一方的保障,租賃契約的承租一方就受有這樣的保護,由於承租人時常是經濟較為弱勢的一方,故條文中對於承租人的權利義務規範會較出租人來得更為寬鬆大方。
承租人該注意什麼?
除了訂立契約時最好當以書面為以杜絕日後紛爭,法條上規定的義務大致如下:
1、保管義務
民法432條規定「租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。」既然是使用他人之物,當然要負保管的責任,相信本條大家都沒什麼問題。
2、通知義務
民法437條規定「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」由於承租人是實際佔有並使用租賃物的人,對於租賃物的狀況有時比出租人還要清楚,故特別課予承租人在租賃物有修繕必要或他人主張權利時一個通知義務,使出租人能即時修繕或救濟。
3、支付租金之義務
租金的相關規範載在民法439至441條,承租人支付租金乃天經地義,又租金價額是契約訂立時必然會經過協商且合意的,沒有太多的爭議。需注意的是民法440條規定到,若遲付租金,出租人得催告一定期限內支付,不支付則出租人可以終止契約,如果租賃物是房屋,則需遲付達二個月的租金才能主張終止契約。
4、返還租賃物之義務規定於民法455條,於租賃契約終止時必須返還租賃物
承租人在法律上有哪些特別的保障?
首段提到承租人由於經常屬於弱勢一方,故受有法律之特別保障,以下就帶大家逐一來看看
1、民法424條之契約終止權
不保護明知、知情之第三人是民法的一大原則,簡言之,如果今天我們明知某個商品有瑕疵,卻還是購買該商品時,賣家就不負瑕疵擔保任,這是因為既然「明知」有瑕疵仍購買,就視為願意承擔該瑕疵所帶來的風險,所以民法不加以保障。
然在租賃契約之中,租賃物為房屋時,即便訂立契約時就已經對房屋的瑕疵知曉,或是締約時已將終止契約的權利拋棄,若該瑕疵會危及健康安全,承租人還是可以主張終止契約。
2、民法451條之契約默視更新
如果租期屆滿,承租人繼續使用租賃物而出租人沒有即時表示反對意思者,視為以不定期租賃契約繼續契約。
租期已滿而出租人未為表示,法律特別保障承租人得信賴自己可以繼續使用租賃物,故訂本條。要知道,不定期租賃契約對出租人是相對不利的,在不定期租賃之中,除非承租人有遲付租金或以不正當方法使用租賃物的情形,出租人都是無從主張終止契約的,所以出租人時常會在締約的時候就表命租期屆滿即不續租來避免此等情況發生。
3、民法434條之失火責任的注意義務降低
承租人都已經處於經濟弱勢,若發生失火的情形,本身的損失也肯定相當慘重,此時如果讓承租人在背負租賃物滅失的損害賠償責任,真的是雪上加霜,所以立法者特別規定,於租賃物因失火。【臺灣公論報】(連惟眾)